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‘임대차 3법’ 끝 아닌 시작
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‘임대차 3법’ 끝 아닌 시작
  • 이소야 기자
  • 승인 2020.08.08 16:08
  • 댓글 0
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지난 31일 ‘주택임대차보호법’ 개정안 전격 시행
ⓒPhoto by Raul Petri on Unsplash
ⓒPhoto by Raul Petri on Unsplash

[프롤로그=이소야] 지난달 국회를 통과하고 이례적으로 즉시 임시 국무회의를 거쳐 속전속결로 시행된 법이 있다.

주택임대차보호법 개정안은 일부 야당의 반대에도 정부 여당과 다른 일부 야당의 찬성으로 7월 30일에 국회를 통과되며, 바로 다음 날인 31일 임시 국무회의를 거쳐 전격 시행됐다. 시장의 예상보다 빠르게 임대차 3법이 통과·시행되면서 특이점에 도달한 부동산 시장이 어떻게 변화할지에 대해 사람들의 모든 관심이 집중되었다.

◇주택임대차보호법 개정안의 핵심 내용

이번 개정안이 ‘임대차 3법’이라고 불리게 된 이유는 3가지 제도를 새로 담아냈기 때문이다. ‘계약갱신청구권제', '전·월세상한제', '전·월세신고제'의 3가지 제도는 세입자에 대한 보호를 강화하는데 주목적이 있다.

계약갱신청구권제는 임차인(세입자)가 2년 기한으로 기존의 전·월세의 계약 연장을 1회 요구할 수 있는 권리이다. 전·월세상한제는 임대인(집주인)이 계약 연장 시에 전·월세금을 기존 계약 대비 5% 이상 올릴 수 없도록 제한을 두는 제도이다. 전·월세신고제는 주택임대차 계약을 맺을 경우 30일 이내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대 기간, 계약금·중도금·잔금 납부일 등의 계약사항을 관청에 신고하는 것을 의무화하는 제도이다.

특히, 계약갱신청구권제와 전·월세상한제는 지난 31일 시행됨과 동시에 기존 전·월세 계약에도 소급 적용이 된다. 즉, 법 개정 전에 이루어진 계약에도 적용되는 것이다. 이로 인해 기존 세입자가 요구할 경우 1회에 한해 계약을 2년 연장하고 임대료는 최대 5%까지만 올릴 수 있다. 

물론 집주인을 위한 예외 사항도 있다. 본인이나 부모, 자녀가 거주할 목적일 경우에는 기존 세입자의 계약갱신 요구를 거부하는 것이 가능하다. 다만 이 경우에는 실제로 2년간 거주를 할 필요가 있다. 만약 집주인이 실거주하겠다는 명분으로 기존 세입자를 내보내고 다른 세입자를 받았을 경우, 기존 세입자가 손해배상 청구를 할 수 있다.

◇일부 야당과 언론의 우려대로 '전세 시장'이 사라질까

이번 임대차 3법이 시행됨에 따라 가장 큰 영향을 받는 곳은 '전세 시장'임이 확실하다. 일부 야당에서는 임대료를 5% 내로만 인상해야 하고, 세입자가 원할 경우 계약을 1회 연장해야 하므로 집주인들이 계약 기간이 만료될 경우에는 전세 대신 월세로 전화하면서 전세 시장이 소멸할 것이라고 주장한다. 

그러나 전세 시장이 사라질 것이라는 주장에는 설득력이 떨어진다. 전세 시장의 특징상 전세 시장이 아예 사라지는 것은 어렵다. 전세 시장의 가장 큰 특징은 집주인들이 전세금을 세입자에게 바로 돌려줄 수 있는 경우가 그다지 많지 않다는 점이다. 대부분의 집주인은 다른 세입자의 전세금을 받아 기존 세입자에게 반환하는 것이 일반적이다. 그렇기 때문에 전문가들도 이번 개정안을 통해서 전세 시장이 사라지기보다는 일부만을 월세로 받는 반전세 형태로 변형되리라 전망했다.

◇부족한 점도 있지만...그래도 없는 것보다 낫다

이번 임대차 3법은 세입자를 보호하는 부분에서 이전 어떤 법보다 강력하다는 평가를 받고 있다. 일부의 우려대로 법 시행 초기에는 법안의 허점을 악용하는 집주인들도 있을 것이다. 지난 31일 바로 시행된 계약갱신청구권제와 전·월세상한제와 달리 전·월세신고제는 내년 6월 이후에나 시행되기 때문에 집주인이 실거주를 핑계로 세입자를 내보내더라도 이를 확인하는 것이 어렵기 때문이다. 또한 이를 실제로 확인하더라도 세입자가 비용과 시간이 많이드는 손해배상청구를 실제로 진행하기가 쉽지 않다는 지적도 있다.

그 외에도 여러 가지 부족한 점들이 지적되고 있지만, 당연하게 시행됐어야 하는 법이 인제야 시행됐다는 평가도 있다. 한 예로 주택임대차보호법과 유사한 상가건물임대차보호법이 있다. 이 법은 실제로 이미 시행된 지 오래되었는데, 심지어 주택임대차보호법보다 더 강력하게 임차인을 보호하고 있다. 무조건 1회로 2년만 추가로 계약할 수 있는 주택임대차보호법과 달리 상가건물임대차보호법은 최대 10년간 계약갱신을 요구할 수 있게 되어있다. 

이렇게 만들어진 이유는 임대차 계약과 관련해서 상대적으로 ‘갑’인 임대인보다 ‘을’의 위치에 놓일 수밖에 없는 임차인들을 더 보호하기 위해서이다. 앞으로도 약자인 임차인을 더 보호하는 방향으로 정부 정책이 이루어질 가능성이 크다. 그런 까닭에 이번 임대차 3법이 끝이 아닌 시작이라고 볼 수 있다. 

 



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